جایگاه کرج در بازار مسکن و نقش وام مسکن در تأمین نیاز خانوارها
یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های خانوارهای ایرانی، به‌ویژه در دهه‌های اخیر، مسئله تأمین مسکن و خانه‌دار شدن بوده است. در این میان، شهر کرج به‌عنوان یکی از کلان‌شهرهای ایران و نزدیک‌ترین مرکز جمعیتی به تهران، همواره محل تمرکز جمعیت مهاجر و اقشار متوسط رو به پایین بوده است. رشد جمعیت، گسترش خدمات شهری، و افزایش هزینه‌های زندگی در تهران باعث شده که تقاضا برای خرید و اجاره آپارتمان در کرج طی دو دهه گذشته روندی صعودی داشته باشد. اما در عین حال، افزایش شدید قیمت‌ها، رکود اقتصادی و کاهش قدرت خرید مردم، بازار مسکن کرج را نیز با چالش‌هایی جدی مواجه ساخته است. در چنین شرایطی، یکی از ابزارهایی که همواره به‌عنوان راهکاری برای تسهیل خرید مسکن پیشنهاد شده، وام مسکن است.
این مقاله به بررسی نقش وام‌های مسکن در افزایش قدرت خرید متقاضیان و اثر آن بر بازار آپارتمان در کرج می‌پردازد. در نگاه اول، وام مسکن می‌تواند به‌عنوان یک اهرم مالی نقش مثبتی در تسهیل خرید ملک ایفا کند. اما واقعیت‌های اقتصادی حاکم بر بازار ایران، و به‌طور خاص در شهرهایی مانند کرج، نشان می‌دهد که این ابزار مالی، در بسیاری از موارد، از اثربخشی کافی برخوردار نیست. به‌عنوان مثال، در سال ۱۴۰۴ سقف وام مسکن برای زوجین در شهرهای بزرگ از جمله کرج، حدود ۸۰۰ میلیون تومان تعیین شده است. در حالی‌که میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در مناطق متوسط کرج بین ۳۰ تا ۵۵ میلیون تومان متغیر است. حتی با دریافت سقف وام ممکن، سهم این تسهیلات از قیمت کل ملک کمتر از ۲۰ تا ۲۵ درصد خواهد بود.
ناکارآمدی وام مسکن در پوشش قیمت واقعی ملک در کرج
عدم تناسب میان میزان وام و قیمت ملک، منجر به ایجاد فاصله‌ای چشم‌گیر میان نیاز مالی خریداران و توان پرداخت واقعی آنان شده است. بسیاری از خانوارها که درآمد ماهیانه متوسطی دارند، پس‌انداز قابل توجهی برای تکمیل مابه‌التفاوت قیمت ملک با وام دریافتی ندارند و عملاً از چرخه خرید مسکن خارج می‌شوند. به عبارت دیگر، وام مسکن به‌جای آن‌که محرکی برای افزایش قدرت خرید باشد، به‌نوعی تنها ابزاری تبلیغاتی برای دولت‌ها در راستای اجرای سیاست‌های حمایتی تلقی شده و اثر واقعی آن بر بازار بسیار محدود باقی مانده است. علاوه بر این، نرخ سود تسهیلات مسکن نیز خود عاملی بازدارنده محسوب می‌شود.
در شرایطی که تورم عمومی در اقتصاد ایران به بالای ۴۰ درصد در سال می‌رسد، نرخ سود ۱۸ درصد برای وام مسکن از دید بانک مرکزی قابل دفاع است، اما از منظر خریداران مسکن، بازپرداخت اقساط سنگین با این نرخ سود، باری مضاعف بر دوش اقتصاد خانوار خواهد بود. به‌ویژه زمانی که بازه زمانی بازپرداخت، بین ۱۰ تا ۱۵ سال در نظر گرفته شود، ماهانه بیش از ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان قسط باید پرداخت شود که برای قشر متوسط با درآمد ثابت، تقریباً غیرممکن است. بررسی تجربه دیگر کشورها نشان می‌دهد که نسبت “وام به ارزش ملک” یکی از شاخص‌های کلیدی در سیاست‌گذاری وام‌های مسکن است. در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته این نسبت تا ۷۰ یا ۸۰ درصد هم می‌رسد، به این معنا که بانک‌ها یا نهادهای مالی، تا ۸۰ درصد قیمت ملک را به‌صورت وام تأمین می‌کنند.
موانع ساختاری و اداری در بهره‌مندی از تسهیلات خرید مسکن
در ایران، این نسبت اغلب کمتر از ۳۰ درصد است و در عمل خانوارها مجبور به تأمین بیش از دو سوم قیمت ملک از محل منابع شخصی خود هستند. همین موضوع باعث شده که وام مسکن کارایی محدودی در تحقق هدف خانه‌دار شدن داشته باشد. در خصوص وضعیت بازار مسکن در کرج، آمارهای غیررسمی و میدانی نشان می‌دهند که قیمت آپارتمان در مناطق مختلف این شهر، به‌خصوص در نواحی گوهردشت، جهانشهر، عظیمیه و فردیس، در بازه زمانی سال‌های ۱۳۹۸ تا ۱۴۰۴ بین ۳ تا ۵ برابر افزایش یافته است. این در حالی است که میزان رشد وام‌های مسکن متناسب با این نرخ رشد قیمت نبوده و در نتیجه فاصله‌ی میان قدرت خرید واقعی و قیمت ملک بیشتر شده است.
در همین دوره، تورم عمومی نیز باعث کاهش ارزش پول و توان پس‌انداز مردم شده است، به‌طوری‌که درصد قابل‌توجهی از متقاضیان به بازار اجاره سوق پیدا کرده‌اند. در این شرایط، یکی دیگر از چالش‌های جدی در بهره‌مندی از وام‌های مسکن، مسئله‌ی بروکراسی اداری، نیاز به خرید اوراق یا سپرده‌گذاری اولیه و زمان طولانی فرآیند دریافت وام است. به‌عنوان مثال، دریافت وام مسکن از طریق اوراق تسه در بازار فرابورس، مستلزم پرداخت مبالغی به‌عنوان پیش‌پرداخت برای خرید اوراق بوده که گاهی تا ده‌ها میلیون تومان هزینه به متقاضی تحمیل می‌کند. همچنین الزام به افتتاح حساب سپرده‌گذاری و انتظار چندماهه برای نوبت دریافت تسهیلات، جذابیت این ابزار مالی را برای متقاضیان کاهش می‌دهد.
راهکارهای پیشنهادی برای بهبود نقش وام مسکن در بازار آپارتمان کرج
برای افزایش اثرگذاری وام مسکن بر بازار آپارتمان در کرج، نیاز به بازنگری اساسی در سیاست‌گذاری‌ها وجود دارد. اولین و مهم‌ترین راهکار، افزایش نسبت وام به ارزش ملک است تا خانوارها بتوانند بخش عمده‌ای از هزینه خرید را از طریق تسهیلات تأمین کنند. کاهش نرخ سود و یا اعطای یارانه بهره برای اقشار کم‌درآمد و جوانان، می‌تواند گام مؤثری در جهت کاهش بار مالی اقساط باشد. همچنین طراحی ابزارهای جدید مانند صندوق‌های تأمین مسکن منطقه‌ای، طرح‌های اجاره به شرط تملیک، یا انتشار اوراق مسکن با پشتوانه دولتی، می‌تواند منابع جدیدی برای تأمین مالی بازار مسکن ایجاد کند. لازم است که نظام بانکی کشور در تعامل با شهرداری‌ها و نهادهای توسعه‌گر شهری، برنامه‌های ساخت مسکن مقرون‌به‌صرفه را در اولویت قرار دهند.
کرج به‌عنوان شهری با ظرفیت‌های توسعه‌ای بالا، می‌تواند محل اجرای پایلوت چنین طرح‌هایی باشد. در نهایت، شفاف‌سازی بازار املاک، مقابله با سوداگری، و کنترل قیمت‌ها نیز از جمله اقداماتی هستند که به بهبود وضعیت بازار و بهره‌وری بیشتر وام‌های مسکن کمک می‌کنند. در جمع‌بندی می‌توان گفت که وام مسکن در شرایط فعلی، به‌دلیل محدودیت‌های ساختاری، نتوانسته نقش مؤثری در افزایش قدرت خرید متقاضیان خرید آپارتمان در کرج ایفا کند. اگرچه این ابزار از ظرفیت‌های بالقوه بالایی برخوردار است، اما بدون اصلاح نظام تسهیلات‌دهی، تطبیق آن با شرایط واقعی بازار و درآمد خانوارها، و افزایش شفافیت اقتصادی، نمی‌توان انتظار داشت که وام‌های مسکن به‌تنهایی قادر به رفع بحران مسکن در شهری مانند کرج باشند.
