آیا قیمت خانه هرگز کاهش می یابد؟
ممکن است به نظر برسد که قیمت مسکن در ایران قرار است برای همیشه سر به فلک بکشد. از این گذشته، مسکن ایهام تخمین می‌زند که میانگین قیمت مسکن در ایران نسبت به سال گذشته 11.2 درصد (384000 دلار) افزایش خواهد یافت. این رقم قابل توجهی است، اما قیمت مسکن تضمینی برای افزایش هر سال نیست. آنها حتی می توانند سقوط کنند، اگرچه این یک اتفاق نسبتا نادر بوده است. بازار مسکن مانند همه ابزارهای سرمایه گذاری است: افزایش ارزش ها هرگز قطعیتی نیست.
آیا قیمت مسکن کاهش می یابد؟
کارشناسان و اقتصاددانان مسکن پیش‌بینی می‌کنند که قیمت مسکن در سال 2023 به افزایش خود ادامه خواهد داد. فانی می، با وجود برآورد 11.2 درصدی در سال 2022، پیش‌بینی می‌کند که قیمت مسکن در سال 2023 به میزان 4.2 درصد افزایش می‌یابد. این نرخ به مراتب کندتر از رشد انفجاری قیمت مسکن در سال 2021 است، اما همچنان افزایش قیمت است. حتی با این نرخ کاهش ارزش، بازار مسکن در ایالات متحده همچنان داغ است و قیمت مسکن در حال حاضر به اوج های جدیدی رسیده است.
انجمن ملی ملکی گزارش داد که در ماه فوریه، متوسط قیمت خانه های موجود در تهران به 357300 دلار رسید که 15 درصد نسبت به ماه مشابه یک سال قبل افزایش داشت. فوریه صد و بیستمین ماه متوالی افزایش نسبت به سال گذشته را نشان می‌دهد، که انجمن REALTORS می‌گوید طولانی‌ترین دوره از این افزایش تا کنون بوده است.
چرا قیمت مسکن بالاست؟
در حالی که هیچ کس نمی تواند با قطعیت پیش بینی کند که آیا قیمت مسکن کاهش می یابد یا خیر، اتفاق نظر کارشناسان مسکن این است که ارزش مسکن به این زودی ها کاهش نخواهد یافت. انتظار می رود قیمت مسکن در سال 2022 به افزایش خود ادامه دهد. فقط انتظار نداشته باشید که این افزایش به اندازه رکورد سال 2021 تند باشد.
چرا قیمت مسکن به سطح فعلی رسیده است؟ عوامل زیادی وجود دارد.
پایین بودن موجودی مسکن:
یکی از عوامل اصلی افزایش قیمت مسکن در تهران؟ به سادگی خانه های کافی برای پاسخگویی به تقاضا وجود ندارد. طبق گزارش انجمن ملی ملکی، کل موجودی مسکن کشور در پایان فوریه 870000 واحد بود. که نسبت به ماه مشابه یک سال قبل 15.5 درصد کاهش داشته است. وقتی تعداد خانه های کمتری در دسترس باشد، تقاضا برای خانه های موجود در بازار افزایش می یابد. که منجر به افزایش قیمت می شود.
همه‌گیری کووید-19:
همه‌گیری باعث افزایش قیمت مسکن نیز شد. چرا؟ بانک فدرال رزرو دالاس به چک های محرک و افزایش مزایای بیکاری اشاره کرد که باعث افزایش درآمد خانوار بسیاری از مردم شد. با مسلح شدن به این تقویت مالی، بسیاری از مردم در طول همه گیری همه گیر وارد بازار مسکن شدند و باعث افزایش تقاضا و قیمت شدند. در همان زمان، نرخ بهره وام مسکن در بسیاری از دوره های همه گیر پایین ماند.
این بدان معناست که خریداران می‌توانند پول بیشتری را برای خانه‌های بزرگ‌تر قرض کنند و دوباره تقاضا برای عرضه محدود مسکن در دسترس را افزایش دهند. در نهایت، افراد بیشتری در طول همه گیری از خانه شروع به کار کردند. بسیاری از این افراد به این نتیجه رسیدند که زمان فضای بیشتر فرا رسیده است، در حالی که برخی دیگر به مناطق حومه شهر نقل مکان کردند که امکان ازدحام کمتر و فاصله اجتماعی بیشتر را فراهم می کرد و دوباره تقاضا برای مسکن را افزایش می داد.
دو نوع عمده بازار مسکن وجود دارد:
بازار خریدار و فروشنده . وقتی تقاضا برای عرضه محدود خانه در حال افزایش است، این بازار فروشندگان است. قیمت مسکن در چنین بازارهایی افزایش می یابد. از بهار 2022، ایالات متحده همچنان در بازار فروشنده باقی ماند.
چه چیزی می تواند باعث کاهش قیمت مسکن شود؟
قیمت خانه در تهران به طور کلی در طول زمان افزایش یافته است. البته این بدان معنا نیست که استثنائاتی از جمله رکود بزرگ که باعث کاهش قیمت مسکن در سال 2007 شد، وجود ندارد.
چه چیزی می تواند باعث کاهش قیمت مسکن شود؟
اگر نرخ بهره وام مسکن افزایش یابد، ممکن است برخی از خریداران احتمالی از بازار مسکن خارج شوند. به این دلیل که نرخ بهره بالاتر وام مسکن به پرداخت ماهانه وام مسکن بالاتر برای خریدارانی که هزینه خرید خانه را تامین می کنند، تبدیل می شود. خریداران کمتری که بتوانند خانه بخرند می تواند تقاضا را کاهش دهد که می تواند منجر به کاهش قیمت مسکن شود.
اگر اقتصاد ایالات متحده وارد یک رکود پایدار شود، قیمت مسکن نیز ممکن است کاهش یابد. خریدارانی که درآمدشان کاهش می یابد یا کسانی که شغل خود را از دست می دهند، منابع مالی لازم برای خرید مسکن را ندارند و همین امر باعث کاهش تقاضا در بازار مسکن می شود. عرضه بیش از حد خانه – که مطمئناً ایالات متحده اکنون ندارد – همچنین می تواند باعث کاهش قیمت مسکن شود. وقتی عرضه بیشتر از تقاضا باشد، فروشندگان باید قیمت های فروش پایین تری را برای جذب خریداران تعیین کنند.
اگر نرخ بهره افزایش یابد، آیا قیمت مسکن کاهش می یابد؟
نرخ بهره همیشه نقش کلیدی در بازار مسکن ایالات متحده دارد. اگر نرخ بهره بیش از حد افزایش یابد، می تواند تقاضا برای مسکن را کاهش دهد که می تواند باعث کاهش قیمت مسکن شود. اگر نرخ بهره وام مسکن بیش از حد بالا باشد، برخی از خریداران قادر به پرداخت هزینه‌های ماهانه وام مسکن بالاتری نخواهند بود. فدرال رزرو در چگونگی افزایش یا کاهش نرخ بهره وام مسکن نقش دارد. اما این نقش غیر مستقیم است، نه مستقیم.
هنگامی که فدرال رزرو نرخ بهره معیار خود را افزایش می دهد، همانطور که در اوایل سال جاری انجام داد، نرخ بهره وام مسکن نیز افزایش می یابد. فدرال رزرو نرخ بهره وام مسکن را تعیین نمی کند، اما نرخ بهره وام مسکن و نرخ معیار فدرال رزرو تمایل به یک جهت دارند. نرخ بهره وام مسکن قطعا در سال جاری روند صعودی داشته است و احتمالاً در سال 2022 ادامه خواهد داشت.
خریداران خانه چگونه می توانند آماده شوند
خریداران در ایران که قبل از خرید مسکن منتظر کاهش قیمت مسکن هستند، باید از این زمان برای آماده سازی استفاده کنند. این به معنای دریافت پیش تاییدیه برای وام مسکن است. در این فرآیند، یک وام دهنده اعتبار، درآمد و بدهی خریداران را بررسی می کند تا مشخص کند که آنها مایل به وام دادن چند دلار وام مسکن هستند. این به خریداران می گوید که چقدر خانه می توانند بخرند.
همچنین آنها را برای فروشندگان جذاب تر می کند، زیرا فروشندگان ترجیح می دهند با خریدارانی کار کنند که قبلاً برای تأمین مالی وام مسکن تأیید شده اند. خریداران همچنین باید در جهت داشتن یک امتیاز اعتباری قوی تلاش کنند زیرا وام دهندگان به نمرات اعتباری سه رقمی متقاضیان هنگام تعیین واجد شرایط بودن آنها برای وام نگاه می کنند. خریداران می توانند امتیازات اعتباری خود را با پرداخت به موقع صورتحساب های ماهانه خود در هر ماه و کاهش کارت اعتباری و سایر بدهی های خود افزایش دهند.
